特殊土地是指軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地、陵園及其他自然保護(hù)區(qū)等特殊用途的非農(nóng)業(yè)用地。

一、估價(jià)難點(diǎn)及突破點(diǎn)

一是價(jià)值來源不明確，收益不清楚或者收益難以界定；

二是市場(chǎng)小或沒有，沒有相似性的土地，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值難以判斷；

三是開發(fā)建設(shè)方式、形式特殊，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成本難以估算。

對(duì)特殊土地的評(píng)估，需尋找與一般土地在估價(jià)上的共同點(diǎn)：

一是基本價(jià)值來源相同，都是滿足場(chǎng)地（空間）的需求；

二是基本成本組成相似，土地本身的價(jià)值、開發(fā)費(fèi)用（人力、資金、物料）都差別不大；

三是基本的價(jià)格影響因素，如區(qū)位、交通條件、土地自然條件、周邊環(huán)境、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)利及限制。

二、估價(jià)重點(diǎn)

一是用途，因?yàn)橛猛緵Q定收益，收益決定價(jià)值，價(jià)值越大，土地收益越高；

二是可替代性，其可替代性越小，競(jìng)爭(zhēng)越小，土地價(jià)值越高；

三是開發(fā)難度，成本決定基本地價(jià)，成本越高，基本地價(jià)越大，但它不是無限大的；

四是影響因素，在平均水平上，影響越正向，土地價(jià)值越高。

三、不同估價(jià)類型要點(diǎn)

1、劃撥用地

劃撥用地是指無償以行政指令方式配置給行政事業(yè)單位、國(guó)企等的土地。在涉及到審計(jì)記賬、國(guó)企改制作價(jià)、轉(zhuǎn)為出讓有償性質(zhì)、政府收購(gòu)等情況時(shí)，就需要進(jìn)行土地評(píng)估。這一類土地存在特殊性，在于權(quán)利和市場(chǎng)的限制。

權(quán)利限制在于：劃撥用地一般不公開轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓需要政府審批；且不能進(jìn)行再開發(fā)，只能按照政府規(guī)定的方式使用；同時(shí)劃撥用地沒有明確的年期限制，政府可能隨時(shí)收回，公益性大于財(cái)產(chǎn)性。

市場(chǎng)限制在于：劃撥用地不進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，缺乏透明性，與出讓土地市場(chǎng)沒有互動(dòng)和銜接。在劃撥用地評(píng)估時(shí)，要注意，劃撥用地價(jià)格水平總體上要比正常市場(chǎng)出讓價(jià)格低；評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)在參數(shù)、指標(biāo)的確定、判斷，企業(yè)、居住類注重收益，公益性用地傾向于成本。

劃撥用地在選擇收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要注意：租金及收益比一般市場(chǎng)價(jià)格低，還原率較之一般用地高一些，主要是預(yù)期不明確，風(fēng)險(xiǎn)較大，需要調(diào)查市場(chǎng)方面的因素；使用成本法評(píng)估時(shí)，土地開發(fā)利潤(rùn)率比一般市場(chǎng)要低，土地增值率也比一般市場(chǎng)要低；使用剩余法時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、利潤(rùn)率比一般不動(dòng)產(chǎn)要低。

2、集體土地

集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，包括建設(shè)用地和農(nóng)用地。如：集體企業(yè)用地、宅基地、農(nóng)用地。集體土地市場(chǎng)受權(quán)利和市場(chǎng)限制，存在有價(jià)無市的現(xiàn)象，價(jià)格水平總體上要比國(guó)有正常市場(chǎng)低。

集體土地在選擇收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意，租金及收益比國(guó)有土地市場(chǎng)低，且土地還原率比國(guó)有土地高；

選用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意，土地開發(fā)利潤(rùn)率和土地增值率比國(guó)有土地市場(chǎng)低；

選用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意，其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值、利潤(rùn)率等要比國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值低；

選用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)需要注意可比案例的可用性和隱形性。

3、交通場(chǎng)站用地

交通場(chǎng)站用地是以用途特點(diǎn)命名的地類，如車站，停車場(chǎng)等，其特殊性在于市場(chǎng)較小，收入低，且投入成本高，以公用、公益使用目的為主。價(jià)格水平總體上要比地上價(jià)格低，公益程度越高市場(chǎng)價(jià)越低，且類型不同，價(jià)格也會(huì)存在很大的差異。

交通場(chǎng)站用地在使用收益法評(píng)估時(shí)需要注意，租金及收益來源于顯化收益、隱形收益及公益效益，但公益效益的確定是難點(diǎn)，同時(shí)因預(yù)期收益低且不可預(yù)期，使得土地還原利率高；

采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意，土地開發(fā)利潤(rùn)率較低，可以在一般利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上修正，同時(shí)因?yàn)橛猛靖牧继嵘齼r(jià)值空間相對(duì)較小，所以使得土地增值率比一般情況要低；

采用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值因?yàn)槭褂眯再|(zhì)原因要比地上不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值低，利潤(rùn)率也因?yàn)轭A(yù)期收益低而導(dǎo)致其比一般不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益低；

另外市場(chǎng)法選用依賴土地市場(chǎng)發(fā)育情況，在土地市場(chǎng)發(fā)育不完善或不成熟區(qū)域，因公開市場(chǎng)交易案例較少，難以采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

特殊用地可開發(fā)作收益性物業(yè)的，宜采用假設(shè)開發(fā)法，不可開發(fā)作收益性物業(yè)的，應(yīng)以成本法為主，其他3種常用評(píng)估方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況有條件選用，作輔助性應(yīng)用對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。